Uma importante lei foi publicada em 2015, que facilita em muito a
vida do comprador de imóvel no que diz respeito a verificação da documentação
que ofereça maior confiança nas transações imobiliárias.
No capítulo III da Lei 13097/2015 que trata dos registros
públicos, algumas alterações poupam trabalho e certidões para comprovar que se
está fazendo um bom negócio.
Alardeou-se, precipitadamente, que a partir dela o adquirente não
precisaria mais se preocupar, a não ser com a verificação da matrícula, na
verdade desinformando que “agora, com a lei 13097/2015, não é mais necessário
pesquisar o vendedor do imóvel”, o que não se constitui em verdade absoluta”.
O art. 54 da referida Lei, registra que: “Os negócios jurídicos
que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre
imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em
que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as
seguintes informações:
I - Registro de citação de ações reais ou pessoais
reipersecutórias;
II - Averbação, por solicitação do interessado, de constrição
judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de
sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de
11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil;
III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao
gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus
quando previstos em lei; e
IV - Averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro
tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir
seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no
5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil.
Parágrafo único: Não poderão ser opostas situações jurídicas
não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de
evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos
reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos art. 129 e 130 da Lei no
11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da
propriedade que independam de registro de título de imóvel".
Resumindo: Posso adquirir tranquilamente um imóvel se não
houver penhora, arresto, sequestro ou qualquer pendência registrada ou averbada
na matrícula? Isto significa que se não houver o registro, automaticamente, o
adquirente está livre tanto da fraude contra credores quanto da fraude à
execução?
Absolutamente, isto não significa que, não havendo o registro ou
averbação de gravames ou constrições na matrícula, o sistema prestigie o
negócio e beneficie o comprador que haja supostamente agido de boa-fé.
Exemplificando: Se alguém estiver adquirindo um imóvel de um
vendedor que, responsável por dívidas ajuizadas, possui títulos protestados e
assim por diante, na mesma comarca da situação do imóvel, e ele
vendedor, agindo de má-fé, ciente de que na matrícula de seu imóvel
inexiste qualquer destes gravames registrados ou averbados, dê
continuidade à venda de seu imóvel, nesse caso, somente a verificação das
certidões necessárias revelariam a verdadeira situação do vendedor.
O comprador, nesse caso - de ausência de registro ou averbação do
gravame ou constrição na matrícula do imóvel – somente terá a seu favor a
presunção - relativa – de boa-fé, cabendo ao terceiro, credor a comprovação de
seus direitos.
Torna-se óbvio que, no caso exemplificado, se o adquirente não
tomou a cautela de extrair as certidões na comarca do imóvel e de residência do
alienante, a presunção de boa-fé – relativa, é bom que se diga – que em seu favor
constaria, pode ser facilmente afastada.
E ainda, o art. 59 da Lei 13.097/2015,
em seu § 2º, menciona a obrigação do Tabelião em consignar na escritura, a
apresentação das certidões de existência de feitos ajuizados e demais
documentos comprobatórios de pagamento do Imposto de Transmissão Inter Vivos,
certidões fiscais, de propriedade e de ônus reais, donde conclui-se, que,
as necessárias certidões deverão ser apresentadas ao Tabelião para
registro de sua entrega.
Assim, faz-se indispensável, para a perfeita segurança da
transação imobiliária que as certidões de praxe continuem sendo exigidas,
afastando-se assim o risco do negócio jurídico praticado ter sua anulação
pleiteada.
