O que é e como funciona o Laudêmio?
Sua criação remonta aos tempos coloniais,
quando a Coroa portuguesa distribuía porções do território brasileiro a quem se
dispusesse a cultivá-las, cobrando uma espécie de “aluguel”, que possui o nome
jurídico de foro, incidente sobre os
terrenos classificados como aforados, e aqueles que usufruíam das áreas de
propriedade da coroa pagavam anualmente esta taxa como contraprestação, sendo
estes inquilinos chamados de “foreiros”, os quais podiam transferir apenas a
titularidade da posse a terceiros,
(mediante venda, doação, permuta e etc.).
Todavia, para que essa transferência entre
terceiros fosse realizada, era preciso à anuência da Coroa, que por seu turno,
cobrava uma espécie de “comissão de concordância”, que tecnicamente era o
laudêmio.
Com o passar dos tempos a tipificação desse
instituto jurídico, passou a ser conhecido como enfiteuse, mas sem alterações
em seus fundamentos, podendo inclusive ser constituída entre particulares, em
se tratando de direito real sobre a coisa alheia, tal qual a hipoteca, etc.
Como a Coroa portuguesa não é mais dona das
terras litorâneas, as áreas de marinha, (aquelas situadas à 33 metros da linha
média litorânea da preamar de 1.831 média das marés altas deste ano), estas
foram integradas ao patrimônio da União Federal, bem como ainda, tivemos a
aquisição de áreas pela igreja Católica no curso da história nacional, passamos
a ter como credores do “foro” ou Senhorio Direto (o aluguel anual ou foro de 5%
ou 2% sobre o valor dos terrenos) os seguintes elementos:
a) A União, quanto às áreas de Marinha;
b) O município, quanto aos imóveis de sua
titularidade, gravados com enfiteuse;
c) A Igreja Católica, sobre os bens imóveis
sob seu domínio e utilizados por terceiros;
d) particulares, quanto aos bens gravados
pelo direito real de enfiteuse constituídos até a vigência do Código Civil de
janeiro de 2003.
Assim, quando da negociação imobiliária de
imóveis localizados na região litorânea de terrenos que estejam enquadrados na
faixa litorânea definida pelo Dec. Lei 9760/1946, se faz necessário para
inscrição do contrato de aforamento, junto à Secretaria de Patrimônio da União
(SPU), a cada transação com escritura definitiva de compra e venda, o
recolhimento desta taxa chamada de laudêmio, que não tem destinação específica,
calculada com um percentual sobre o valor dos terrenos, e que constitui uma
contraprestação pela não reivindicação da propriedade plena (de direito e de
fato) sobre o bem pelos Senhorios Diretos, (União Federal, Municípios, Igreja
Católica, Particulares), no ato da transmissão dos direitos pelo vendedor, aí
chamado de foreiro ou enfiteuta.
O novo Código Civil, em seu art. 2038, pôs
fim a criação de novas enfiteuses, mas preservou as já constituídas, e a Lei
13240/2015, definiu os pontos de cobrança de laudêmio e taxa de ocupação, sendo
o laudêmio correspondente a 5% do valor do terreno, exigido em toda
transferência de propriedade e a taxa de ocupação foi fixada em 2% sobre o
valor do terreno, paga anualmente através de cotas.
A propósito, na transferência do aforamento
(venda, doação, permuta, sucessão universal), o devedor do laudêmio a ser
recolhido é o vendedor, aquele que transfere o domínio útil e não o adquirente.
Ressalte-se que esta taxa, o laudêmio, incide
também sobre imóveis urbanos localizados fora da orla litorânea, e que
constaram como de propriedade da União Federal, dos herdeiros da família
imperial brasileira e da Igreja Católica, informações estas que deverão ser
constatadas junto à matrícula do imóvel.
O comprador, ao adquirir um imóvel situado em
terreno de marinha, além das precauções normais que deve tomar deverá, também,
verificar se o vendedor já está inscrito e, conseqüentemente, já tem o RIP
(Registro Imobiliário Patrimonial) na Secretaria do Patrimônio da União. Caso
já tenha o RIP, verificar se as taxas de ocupação/foro estão em dia com os seus
pagamentos. Caso o vendedor ainda não esteja inscrito, apesar de possuir
escritura ou outro título representativo, o comprador deverá verificar a
existência de Laudêmio atrasada, que será cobrada pela União.
No andamento das tratativas, deverá o
vendedor providenciar a Ficha de Cálculo do Laudêmio (FCL), emitir a DARF
respectiva, efetuando já seu pagamento que constará do Instrumento
Particular/Escritura. Decorrido o prazo de 15 a 20 dias após o pagamento do
DARF deverá ser solicitado a Certidão Autorizativa de Transferência (CAT). De
posse da CAT poderá o comprador efetuar a escritura do imóvel com o
recolhimento dos encargos respectivos (ITBI, Cartório de Notas e Registro do
Imóvel). Passo seguinte, num prazo de 60
dias, o comprador deverá dar entrada de toda documentação na Gerência Regional
da Secretaria do Patrimônio da União, da localidade do imóvel, a fim de obter a
Averbação de Transferência para que conste na SPU os dados do novo responsável
pelo imóvel. Caso o comprador não respeite este prazo, incorrerá em multa de
0,05% (cinco centésimos por cento) por mês, sobre o valor da negociação
atualizado.
Apesar das pessoas confundirem, em muito, os
termos Laudêmio, taxa de ocupação, taxa de foro, o Laudêmio só interfere nas
transações de compra e venda. Quanto às taxas de ocupação ou foro são pagas
anualmente, divididas em cotas.
Lembramos que os Cartórios de Notas e
Registro de Imóveis, sob pena de responsabilidade dos seus respectivos
titulares, não lavrarão e nem registrarão escrituras relativas a bens imóveis
de propriedade da União, ou que contenham, ainda que parcialmente, área de seu
domínio, sem a certidão da Secretaria do Patrimônio da União que declare ter o
interessado recolhido o laudêmio devido e as demais obrigações junto a esse
órgão.
A Secretaria do Patrimônio da União, órgão
que trata dessa área, está vinculada, atualmente, ao Ministério do
Planejamento, Orçamento e Gestão. Seu site é: www.spu.planejamento.
Por fim, é necessário salientar que o tema em
epígrafe é amplo, comportando larga reflexão por parte dos operadores
imobiliários e que devem conhecer bem o assunto, e nas transações imobiliárias
que envolvam terrenos gravados com este ônus (laudêmio), é muito importante que
o comprador seja assessorado por Corretores de Imóveis que exerçam o domínio do
assunto para que seus direitos sejam plenamente exercidos.
