Esta certidão é muito importante por que
mostra se existe alguma restrição à compra da propriedade. Ela pode declarar se
o imóvel está hipotecado ou penhorado, é fornecida pelo cartório de Registro de
Imóveis e obtida por meio da matrícula do imóvel constante da escritura.
Essa certidão também é exigida para contratos
bancários onde o imóvel entra como garantia.
De acordo com a Lei nº. 7433/85 e seu Decreto
Regulamentador Dec. nº. 93240/96, e que teve alguns de seus artigos modificados
pela Lei 13097/2015, é de responsabilidade do Notário exigir a apresentação
dessa certidão, além de uma declaração do outorgante de que não existem ações
reais ou pessoais reipersecutórias, sob pena de responder civil e criminalmente
por eventual falsidade na declaração.
Assim, o art. 54 da Lei 13097/2015 diz:
"Os negócios jurídicos que tenham por fim
constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes
em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido
registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
I – Registro de ação de ações ou pessoais
reipersecutórias;
II a IV -"
A nova norma ressaltou expressamente que se a
matrícula estiver sem gravames, a transação imobiliária será plenamente eficaz,
salvo nos casos de: a) usucapião; e b) sociedade que se encontra em
processo de falência.
Ressalte-se então as exceções previstas, daí
a necessidade de extração dessa certidão visando trazer mais segurança aos
negócios imobiliários.
Embora a Lei não seja explícita a respeito, a
existência de ônus ou ações, que não tenham a finalidade de impedir a alienação
do bem, não impede a lavratura da escritura. Em tal caso, não haverá
declaração da inexistência de ônus ou ações, mas declaração das ações ou ônus
existentes, e que não impedem a celebração do negócio jurídico pretendido,
declarando o credor ter de tudo ciência. Uma hipoteca comum, por exemplo,
não impede a alienação do bem, bastando que se declare no ato notarial a sua
existência. O direito real continuará a existir e afetará ao
comprador, mas a alienação pode ser feita e este informará que está ciente do
ônus que grava o bem.
