Débitos
com o condomínio podem levar a perda do imóvel e por isso é importante obter
esta declaração junto a administradora do prédio caso o imóvel que deseja
adquirir faça parte de um condomínio. Seu objetivo dirimir dúvidas a respeito
do pagamento das obrigações condominiais.
É
sabido que imóveis somente podem ser comprados se a sua documentação for bem
analisada. Quando se adquire uma unidade em condomínio (apartamentos,
conjuntos, lojas) é necessária mais cautela ainda.
É
crucial obter a prova de quitação das obrigações do vendedor para com o
condomínio. Essa prova se faz com a exibição de uma declaração do síndico dando
conta que aquela unidade não é devedora de rateios de despesas condominiais.
Para dar validade a essa declaração, é preciso saber se quem a assinou é mesmo
o síndico e, para isso, deve ser obtida uma cópia da ata da assembleia que o
elegeu.
Se o
comprador não atentar para este detalhe ele será responsável pelo pagamento de
todas as despesas referentes à unidade, mesmo que tenham vencido antes da aquisição.
Não
há como prever, no contrato de venda e compra da unidade, que o comprador não
seria responsável, pois essa cláusula não teria qualquer validade diante do
condomínio (que vem a ser o credor dos valores e, na hipótese de compra e
venda, sequer participa do negócio).
Essa
responsabilidade existe inclusive nas situações em que o imóvel é arrematado em
leilão judicial, certeza sempre reiterada em julgamentos por todo o País.
O
objetivo de impor essa responsabilidade ao comprador é garantir o equilíbrio
econômico e financeiro do condomínio que, de outro modo, poderia ficar abalado
sem esse pagamento.
A
cota-parte atribuível a cada unidade é considerada obrigação “propter rem” (por
causa da coisa), que é uma obrigação real, decorrente da relação entre o devedor
e o imóvel. Assim, no caso da dívida condominial, a obrigação segue o imóvel,
seja qual for o título de transferência, a transmissão da dívida é automática,
independente da intenção específica do vendedor, o adquirente do imóvel não
pode recusar-se a assumi-la, pois, a despesa ou obrigação existente é vinculada
ao imóvel e não à pessoa que o possui.
O
comprador depois de pagar eventuais valores em atraso, devidos ao condomínio,
poderá promover ação judicial contra o vendedor para recuperar o que foi gasto.
É a chamada “ação de regresso”, podendo amargar algum tempo no trâmite do
processo, e o comprador precisará localizar bens do antigo dono, que serão
finalmente penhorados para fazer frente ao débito.
